[轉載] 哈佛研究:未來10年, 美國房市將分區復甦

本篇文章摘自:商業周刊第 1077 期

作者:尹鳴

美國房價指數連續20個月下滑之際,卻有研究指出,人口成長將可望帶動美房市回溫。

此刻的美國房地產市場,只有「淒風苦雨」四字能夠形容:銷售低迷、價格狂跌。因為繳不出貸款,被銀行沒收拍賣的件數暴增。

市場專家對房市的分析,大多偏空,認為最壞的時期還沒到來。預估今年下半年;甚至明年,美國房市都還有得跌,至於何時回升?沒人敢想。

標準普爾公司五月底公布與著名經濟學家席勒(Robert Shiller)共同編製的標普/席勒房價指數(Standard &Poor's/Case-Shiller home priceindex)顯示,全美房價指數今年第一季比去年同期下降14.1%,幅度達一九八八年該指數編製以來的最大跌幅,同時這也是該指數連續第二十個月下滑。

全美的二十個大城市中,有十九個城市房價下跌,十五個城市房價跌幅都是二十年來最大,其中,有六個城市的跌幅超過20%,又以拉斯維加斯的跌幅最大,達25.9%。

「從這些數據中幾乎看不到希望,全國絕大多數地區的房市(景氣)仍在下滑。」標普公司指數委員會主席布利策(David Blitzer)說。

但哈佛大學房屋聯合研究中心(Joint Center for Housing Studies of Harvard University)最新一份研究報告「二○○八美國住屋供給現況」,卻出現頗振奮人心的結論:未來十年,美國房屋需求將出現明顯成長。

「好消息是,我們的人口還在成長,」哈佛房屋研究中心主任雷欽納斯(Nicolas Retsinas)指出,「家庭數越多,就越多人需要找地方住。」

哈佛這項研究發現,美國購屋者將呈現長期正成長,主要幾項與人口結構變化因素有關。

家庭數將年增1.3% 有利支撐房屋需求

其中,有四大因素,導致美國家庭數在未來十年之內顯著增加:

一、晚婚者、離婚率升高。這兩項趨勢,使一個人住的家庭成為所有家庭形式中成長最快者。

二、回音世代(編按:echo boomer,指出生於七○年代末至九○年代初的嬰兒潮世代子女)已成年。回音世代中年紀最大者如今已成年需離家生活,其人數眾多,為之前X世代的三倍,在人口統計上意義重大。

三、回音世代的父母——嬰兒潮世代平均壽命拉長。

四、美國每年新增一百二十萬名移民。

報告指出,在上述四大因素匯聚之下,二○一○年到二○二○年,美國家庭數每年將平均增加一百四十萬戶,以美國目前家庭數一億一千萬戶計算,等於每年增加1.3%。

不過在房價回升之前,美國房屋市場有幾項問題必須先解決:首先,最大的問題便是餘屋過剩;二○○五至二○○七年,求售的新屋及成屋空屋暴增46%,到達二百一十二萬戶;全美餘屋充斥,導致房地產價格下跌,新建案也因此延宕,同時讓好幾百萬名屋主的房價,跌到比房貸金額還低。

根據哈佛大學這項研究的統計,今年初,全美未售新屋數量相當於11個月的新屋供給量,未售獨棟成屋則有10.7個月。通常,餘屋量只要超過六個月的供給量,便被認為是買方市場。欲降低目前的供給量,則需要房價下跌、利率下降及就業率上升、消費信心回升,及房屋抵押貸款門檻降低等多項因素配合。

新屋開工率月降3.3% 有利加速餘屋消化

新建案減少,也是餘屋消化的關鍵因素。雷欽納斯指出,根據商務部統計,今年五月,經季節調整後的美國住宅開工年率,已經降至九十七萬五千戶,較四月份的一百萬戶降低3.3%,減少速度不可謂不快。

衛斯理學院(Wellesley College)經濟學教授、Fiserv CSW房地產顧問公司的共同創辦人凱斯(KarlCase)指出,業界的確已經預見,房屋開工率大幅下降,將刺激泡沫破滅的房地產市場回升。同時,凱斯也認同哈佛的研究結果,認為美國房市長期看升,並且同意,房市長期復甦的動力,來自新移民及其他人口統計上的趨勢。「如果美國家庭數以目前這種變化持續下去,是的,我們認為房價將會復甦,而且將再度開始上漲。」

一九九○年代初期的房市泡沫化期間,有最多移民人口的城市,像洛杉磯,房市復甦的速度比外來人口較少的波士頓等其他大都會地區要快很多,即可證明哈佛的研究結論,「並非所有的新移民都會買房子,但買房子的移民真的很多。這對房價有正面影響。」凱斯說。

哈佛的報告指出,美國的房市將呈現分區復甦的局面,餘屋較少的東北部地區明年春天便可望見到復甦跡象,而在市場高峰時期過度興建的西南部地區,則可能要花兩到三年才能消化餘屋,止跌回穩。其中,問題最大的是中西部各州;這些地區的房市下跌,並非因過度興建而導致供給過剩,而是來自失業問題。未來,這些地區房價能否回升,則有待時間驗證。