地產業: 如人飲水, 冷暖自知!

6/6/08 Mercury News 報導一篇名為 “Real estate agents, loan brokers seek other ways to make a living” 的文章, 讓身處地產業的我感觸頗深.

地產執照向來以易考, 費用少, 門檻低, 而成為多數人兼差的首選或轉業的跳板, 只有極少數的人把它當作一份專業的全職工作, 導致從業人員的素質參差不齊, 近而影響其社會地位, 因此在我投入地產業後, 一直希望有一天能看到州政府提高申請條件, 增加考試難度, 將門檻拉高, 作為第一關的篩選方式, 並提高每四年執照更新時的再進修教育的要求, 藉此維持從業人員的素質. 

老實說, 地產交易不是一般人想像的那麼簡單容易, 如何協助買家找到適合的房子, 不是單單上MLS網站, 敲入房價, 區域, 幾房幾衛, 然後按Enter, 就會有正確答案, 具有專業知識和職業道德的地產人不但會在眾多的選擇中, 提供客觀的建議, 還會適時提醒那些易被忽略的小地方, 替買方力爭應有的權益, 保護買方不要買到有問題的房子, 提供買方目前地產市場訊息, 協助買方做出合理的決定, 畢竟購屋是許多人辛苦工作多年才有的美國夢, 也是多數人一輩子當中最大的一筆交易, 豈可忽視.

賣房子也不只是用手機拍幾張相片, 將房屋資料輸入 MLS網站, 將售屋牌子插在前院那樣簡單. 從上市前的準備工作 (包括房屋的整修, 各項檢查), 協助賣家制定售價 (訂價不是科學, 沒有公式可以套用, 全靠經驗和對市場趨勢的了解), Marketing (如何讓待售屋得到最大的曝光度, 包括聘請專業人員來做Staging & Photography, 精緻的傳單, 將待售屋的資料放上所有網路房屋搜尋引擎, 打電話給其他曾經在附近賣掉房子的Realtors), 到上市後的Broker Tour, Open House (對所有來看過房子的Realtors及 Buyers 做電話追蹤, 詢問他們的意見, 並回報給賣家做參考), 每週打電話給賣家做市場活動報告 (包括附近新上市的待售屋, 剛Pending的待售屋, 以及剛Closed的賣價).  當買家的Offer進來, 我們要協助賣家篩選體質最好的買家, 近而做出理性且最佳的決定, 並與買家的Agent保持密切的聯繫, 促使交易最後會完成.

在地產市場交易熱絡的時候, 地產人員不被消費者重視, 因為許多人認為插個售屋牌子, 房子就有數個買家競價, 看不出地產人員的專業和能力, 因此有許多人自己去考執照, 不但經手自家的交易, 也開始幫周邊友人買賣房子, 兼差賺外快, 同時間市場上也跑出許多低價房屋仲介商, 以低佣金來吸引賣家. 但是當市場改變, 每個月的交易量大幅減少, 待售屋在市場上的時間越長, 買家從開始看房子到下單買房的時間變久, 地產人員的淘汰賽便開始.

水星報的文章中提到, 根據加州政府房地產部門的數據顯示, 今年三月僅有1,482人參加執照考試, 比起高峰期的2005年四月的19,795人次相比, 足足減少 93%, 這證明當許多Agents一整年只完成幾筆交易, 而每個月的支出卻沒變的時候, 撐不下去的就會轉行. 當今的地產市場, 如果Agent沒有堅固人脈基礎, 沒有專業知識及能力, 沒有強烈的成功慾望, 實在很難生存.  

上個月和朋友聚餐, 朋友帶了一位朋友來, 閒談中得知朋友的朋友是位有地產執照的半職經理人, 當她知道我是地產全職人後的第一句話是: 現在房地產很難做. 
我的回答是: 有哪一行是很容易做的呢? 
她接著說: 我想現在市場上的100位Agent中, 也許只有一位會成功. 
我說: 我就會是那一位, 你呢?
她說: 太辛苦了, 我寧願去給人家上班, 朝九晚五, 週休二日, 每二週有薪水領.
我說: 很聰明的選擇, 因為地產業並不適合每一個人. 

我說的是真的, 地產業並不適合每一個人! 

當初老公在高科技的待遇很好, 沒小孩的我們, 其實日子過的很舒服, 所以當周遭朋友得知我老公要棄科技業的社會地位和高薪, 轉行進房地產時, 許多人都明白表示不可思議, 也有不少人表示不贊同, 三年下來也有人不停介紹科技業工作給我老公, 我們都不為所動.  原因很簡單, 夫妻倆皆對房地產有極大興趣, 且可以同心協力為前途打拼是個難得的機會, 在科技公司上班, 也有裁員的可能, 並不是個絕對安全的職業, 而且加薪升遷, 不但要看公司營運狀況, 還要看你有沒有跟對人 (我們倆對公司政治,搞圈圈, 分派系沒興趣), 也要一點運氣, 過了一定的年齡, 到了一定的職位和薪水, 成長有限, 與其如此, 還不如趁年輕放手一搏, 總比將來老是想著 “如果當初我轉業的話, 不知現在會怎樣”的要好吧. 

沒有人知道的是, 當我們夫妻倆三年前決定從高科技業轉行做房地產, 我們是做好計畫和準備的 – 我們存了一筆預備金, 也有心裡準備有一天可能只能付信用卡的最低金額, 接著有可能需要動用 Home Equity Credit Line以及我們的退休帳戶401K和IRA, 最壞的打算是把我們的房子賣了.  我們下定決心一定要盡全力, 只能成功, 不給自己退路, 我們不給自己 “如果做不起來, 大不了再回高科技業找份工作” 的念頭. 

一般社會大眾只看到地產人賺大錢的那一面, 卻從來沒看到背後辛苦的那一面, 而且 真的賺大錢的地產人有如鱗毛一角, 也許比例上還不如醫生, 律師, 科技人或其他行業.  水星報文章中也指出 “While more established, elite agents can make hundreds of thousands a year, that's hardly normal. A study by the National Association of Realtors last month showed the median income of its members dipped to $42,600 in 2007, down from $47,700 in 2006”.  我想在灣區的許多行業中, 年薪五萬以上的很多吧.

文章中也提出一些數據, 請你仔細看看這些數字, 然後想想其背後的意義:

今年一到四月份在 Santa Clara County僅有4,398筆房屋交易, 假設買方有買方的
Agent, 賣方有賣方的Agent (意指沒有人同時代表買賣雙方), 最多也只有8,796 agents在今年有做到一筆交易 (但是我們有20,844人持有執照).  假設上述的四千多筆交易的平均房屋售價是六十萬, 雙方Agents各拿3%佣金, 再和他們所屬的Brokerage對分之後, 實際上每位Agent今年到目前為止只拿到約九千塊 – 八千多位的Agents在工作四個月後只領到九千塊, 有一萬二千多位的Agents至今沒有一毛錢的進帳. 那也難怪有些Agent甚麼都做 – 兼做地產, 也兼做貸款, 也兼做健康食品, 也兼做化妝品直銷, 也兼做印刷, 各式各樣的兼職, 為的就是求生存, 但也讓只能全心專做地產一職的我, 非常佩服. 

有人羨慕我們自己是老闆, 沒有上司盯, 不用打卡, 時間自由, 卻忘記, 我們生病休假都沒錢領, 保險退休金都靠自己, 工作的時間比給人請還長, 還沒賺到錢就有一堆的費用要先付, 每天工作不表示有錢領, 因為我們和律師或會計師不同, 我們不是按小時算錢, 帶人看房子或是幫賣家賣房子, 不論花費多少時間, 薪水要到完成交屋, 並和Broker對拆後才真的看到錢, 中途如果買家或賣家改給別的Agent做, 你所付出的時間, 金錢和心血便付諸流水.  如果房地產業是和律師會計師一樣按小時算, 而且時薪差不多的話, 是很有可能年薪六位數, 不過首先要提高入行門檻, 才有機會了.

別誤會, 我不是在抱怨, 我只是和你分享舞台後的真實面, 天底下沒有不勞而獲的事, 只要你對你的工作有高度的熱情, 努力工作, 願意自我挑戰, 挑難走的路走, 有自己的原則及高標準, 對未來有計劃並認真執行, 勇敢面對未知的未來, 對成功有強烈的慾望, 不論你做哪一行, 相信都會很有成就的.