現在是買方市場或賣方市場

最近手上幾位買家都對於看中的房子怎麼一轉眼就Pending, 也有買家出Offer被Multiple Offers Outbid, 頻頻對我抱怨不是買方市場嗎? 怎麼房子還是一下子就Pending, 或是對現在還有Multiple Offers的情況, 而感到驚訝! 當我面臨這種情況, 雖然我的腦袋裡真想說I told you (早就警告你, 就是聽不進去), 但是還是得耐著性子, 一方面安慰他們的損失, 二方面再次提醒他們, 在好區, 屋況好, 售價定的準的房子, 還是照樣賣的快, 三方面還要保持樂觀積極的態度, 繼續幫他們找房子.

如果你準備買房子或正在看房子, 報紙每天報導的負面新聞不可以全信, 目前的地產市場也不全是買方市場, 房地產是非常Local的, 每一城市的情況都不一樣, 不能一評概論.

何謂買房市場或賣方市場呢? The rule of thumb is if less than 25% of the houses in inventory are in Escrow is Buyers market; if 25% or more of the houses in inventory are in Escrow is Sellers market. 所以, 就Single family house來說, as 4/12/08的數字如下(紅字為賣方市場):

        City                    % of Listing in Escrow       Active # of Listings
Santa Teresa                     17.00                                        146
Evergreen                           18.90                                        420
East Valley                         13.20                                        850
North Valley                      19.50                                        305
Milpitas                              22.10                                        152
Santa Clara                       22.70                                        204
Downtown SJ                   15.00                                        356
Willow Glen                      20.40                                        223
South San Jose                 11.60                                         450
Blossom Valley                23.30                                         290
Almaden                            25.20                                           89
Cambrian                          28.50                                         181
Campbell                           27.50                                         129
Los Gatos                          19.30                                          146
Saratoga                            28.60                                           90
Cupertino                          37.30                                           94
Sunnyvale                         29.00                                         159

另外要提醒大家一些目前我所看到的轉變:

一是上週Wells Fargo在芝加哥Broad Casting一場Live座談會, 當天在全國各地特定的戲院同時播映, 據說共有12,000 Agents, Loan brokers參與. 會上除了Cara Heiden (Wells Fargo Home Mortgage's Co-President), 另外還邀請了三位在地產業頗具盛名的人- Brian Buffini, Terry Watson and David Bach. 這場座談會的重點在於Helping Homebuyers make informed decisions. 我們感覺的出有許多買家蠢蠢欲動, 但又被負面的新聞嚇到不知所措; 也有些買家在等房價掉到谷底, 總之現在的買家站在圍牆旁等待, 但是身為Realtor的我們應該是買家的第一線voice of perspective,  和買家分享我們在這一行業所接收到的第一手消息, 協助他們做出正確的決定.   

二是目前看到許多資金回流到銀行及貸款公司, 這表示大型投資商相信次貸風暴已接近尾聲, 能再造成的損失有限, 於是開始進場投資,  當銀行及貸款公司的資金充裕的情況下, 借貸活動將會開始活躍, 也許貸款條件不再向以往寬鬆, 但對於有正常工作, 固定收入, 好的信用紀錄及頭期款的人來說, 借錢不是問題.

三是目前Short Sale的數量有減少的情況, 有些是已經被買家買走, 有些被銀行收回轉賣, 總之房市開始回復正常運作. 也許房子放在市場上的時間比2004-5那段時間要長 (其實一插牌房子就賣掉的情況才是不正常), 但是每個月的交易量還是維持一個正常的數字.

四是目前美金貶值, 進場買房子的不只是你我這群住在灣區的人, 許多來自歐洲和亞洲的買家, 以及一堆LLC的私人投資客都進場收購和2004-5比較相對物美價廉的房子, 你不買, 還是有別人買. 我在某些公眾場合上聽到有人說房價還會再跌, 嘲笑那些現在進場買房的人蠢, 我當場雖然沒說甚麼, 但我心裡是想: 如果你的預測那麼神準, 你也不會坐在這裡吃飯社交了, 我們等著看是誰蠢吧, 因為時間會證明!

五是聯邦擔保的貸款額度從41.7萬調高至72.9萬, 但只有今年. 有人說也許等年底政府又會延長 (看清楚喔, 是也許), 但我會建議你把握現有的好條件, 而不是去預測未來, 如果這些人預測的神準, 那就去買樂透啦!

六是資深的地產前輩一直提醒我們, 目前這種情況大概十五年才可能有一次, 果真機會難得. 房地產和股票一樣 有上有下, 但是別忘了, 當你買股票時候, 有多少現金買多少股票, 但是當你買房子的時候, 只有付出頭期款以及每個月的房貸, 但是卻享受Leverage帶來的增值. 況且, 按長期來看, 房價還是往上漲, 現在的房價再跌都不可能跌到五年前的房價, 五年後的房價也一定比現在更高 (租金鐵定年年跟著漲), 這是以往歷史所呈現的事實啊.

我覺得房價能跌也跌的差不多了(一些熱門城市沒跌反漲的也有), 也許會維持目前這種水平一段時間, 但是等到你看到報紙寫房價交易回升的消息的時候, 就表示你已經錯過谷底, 因為報紙新聞通常都遲了好幾個月了, 你不會看報紙報哪隻股票好才去買, 就是因為等報紙報出來都已經太晚, 房地產也是啊!   

“Home prices rose about 85% from 1997 to 2006 adjusted for inflation, the biggest national housing boom in U.S. history.”

Robert Shiller, Yale Economist, San Jose Mercury News, 4/23/08 pg 3C