Short Sale, Foreclosure, REO

最近常被人問有關 Short Sale 和Foreclosure, 很多人把這二個名詞給混著用, 其實這之間的差別很大, 讓我來說明一下.

Short Sale

當屋主財務上有困難, 有可能無法繼續支付房貸, 並在貸款公司同意以低於貸款金額的價格出售, 就叫 Short Sale.  這一類的房子狀況會比Foreclosure要好很多, 因為這一類的屋主希望得到較高的售價, 所以比較願意好好照料房子.  更重要的是, Short Sale的交易過程和一般售屋過程非常相似, 包含雙方可以有經紀人出面代理, 屋主必須提供Transfer Disclosure Statement (TDS) , Hazard Report, Preliminary Title Report (確保產權歷史是乾淨的, 以及是否有欠稅, 未付款項等等) 給買家, 而買家和貸款公司是受到Title Insurance (產權保險) 保障的. 

而其中和一般售屋過程不同的是, 購屋合約及金額需要經由賣家的貸款公司同意, 而不是屋主說了算, 而貸款公司的效率不一, 加上近來 Short Sale的案子越來越多, 買家有可能再送出購屋合約和訂金支票後等上數個月才聽到貸款公司的回覆, 有可能同意購屋金額, 也有可能Counter Offer for more money,  也有可能房子直接收回變成REO, 在地段好的房子也有銀行將房子暫時出租, 等未來市場變好才出售, 總之買家要有耐性等, 並作好有可能最後甚麼都沒有的心理準備. 

而面臨房子被Short Sale 的屋主, 有可能還會被貸款公司繼續向屋主討回所欠的款項, 即使貸款公司 “Forgiving” 屋主所欠的款項, 對國稅局來說, 屋主不用繳欠款是一份 ”禮物”, 所以屋主還要針對那份禮物繳Income Tax (#1099), 總之是屋財二失啦. (備註:布希總統在2007年12月通過一項稱為Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007的法案, 某些合乎法案內條件的屋主, 有可能不必為欠款繳所得稅).

Foreclosure

如果屋主幾個月沒繳房貸, 就會收到貸款公司寄來的Notice of Default (欠款通知), Foreclosure的程序就開始進行, 而從收到欠款通知到法院拍賣時間很長, 這時屋主通常不在乎屋況, 部份屋主還會惡意破壞房子, 包括打破窗戶, 將燈具, 馬桶, 洗臉台, 插座面板, 紗門紗窗, 後院Deck的木條等等, 全部拆走變現, 聽過最慘的是屋主將水泥倒入馬桶或廚房水槽之類, 下一個屋主可要花很多錢重遷管線, 這就是為何房屋狀況最差的就屬 Foreclosure和REO了. 

想買法拍屋 (Foreclosure) 的人需要具備三大條件: 有很多現金, 心臟很強, 願意自己做很多功課, 因為這中間的風險很大.  到法院競標的購屋金額全部以現金或是現金支票交易, 不能貸款也無法事先做任何Home Inspection, No Hazard Report, No Preliminary Title Report, No Title Insurance.  如果買家沒做功課, 有可能買到房子後才發現這房子的基本架構有很大的問題, 有可能需要拆掉重蓋; 也許這房子實際上還有其他欠款 (新屋主必須付清後才能轉賣房子); 原屋主可能還住在房子裡 (依照法律程序請走舊屋主可能需要半年), 所以法拍屋並不適合每一個人.   

Real Estate Owned (REO) (by bank)

如果法拍屋沒賣掉,  貸款公司則將房屋收回, 那房子就變成銀行回收屋 (REO), 與一般售屋過程是一樣的, 買家可以有經紀人出面代理, 貸款公司會提供Hazard Report, Preliminary Title Report, Title Insurance.  差別在於屋主是一家貸款公司, 而不是個人, 所以就不會有TDS, 但是買家可以自行做 Home Inspection. 買REO的好處是, 銀行此時的動作會比Short Sale要快很多, 所以購屋過程所需的時間和一般買賣是差不多的. 一般買家需要Agent幫忙搜尋才有機會找到REO, 因為Agent所使用的搜尋工具和一般大眾是不一樣的.  目前在灣區, Foreclosure和REO的房子, 都位在Highway 101/680/85這一區的機會最多.

目前的30 years fixed利率約是7.25%, 雖然不如前二年低, 但和過去三十年平均利率為9%相比, 還是算低.  不論對買家或賣家來說, 等待和觀望未必是一件好事, 光是最近一年內所發生的事情就可以證明, 因為可變動因素太多, 讓我舉幾個例子:

當Interest Only利率是4.5%的時候, 因為錢很便宜, 大家競標激烈, 導致房價上漲, 買家實際上付出高於市場行情的價格購屋, 所以等到利息變高, 買家不再瘋狂競價所以售價回穩, 但有些人卻稱之為房價下跌, 其實研究一下歷史, 房價就像股票一樣會有起伏, 但是長期看來, 整體上來說還是上揚的.

當次級貸款事件為爆發之前, 借款條件很鬆, 貸款很容易,  即使你的信用狀況不太好, 還是有辦法貸到錢.  但是目前的狀況是, 即使你的信用狀況很好, 貸款公司的標準也比以往要高很多, 可能要求較多的頭其款, 或願意借買家較少的金額, 來保護他們未來可能會有的損失, 那就別提那些信用狀況略差的購屋人了.  另外 如果屋主原本沒有開Equity line, 就目前較嚴格的貸款條件之下,  也比過去困難些.

當房貸利率變高, 購屋者可貸的款項變少, 原本可以貸八十萬, 現在變七十萬或更少, 在購屋市場上, 看的房子可是完全不同的, 因為我遇到幾對夫妻都後悔沒有早幾個月購屋, 因為現在貸款條件改變, 他們原本中意且在預算範圍的房子, 現在卻因為考慮太久, 錯過時機而變成超出預算.

9/18 聯邦儲備銀行主席即將討論Target Fund Rate (一般銀行向聯邦銀行借款的利率), 大家又是交頭接耳的熱烈討論起來, 因為大部分的人以為每次聯邦政府降息, 房貸利率就會跟著降, 其實不然, 讓我略做解釋.

Treasury Bond Rate 對於一般銀行或貸款公司的房貸利率有直接的影響, 通常10 year T-Bill Bond Rate 加上2-3% (banks’ profit) 就是房貸利率.  當借款風險低, 銀行願意少賺一點, 以較低的利息借錢給購屋人, 但是當借款風險變高, 即使Bond Rate降低, 銀行卻不見得願意降低房貸利率, 所以不是每次聯邦銀行降息, 購屋者就會得到貸款利率降低的好處.

如果這次聯邦儲備銀行主席說降息是因為通貨膨脹受到控制, 但希望鼓勵資金流通, 那Bond Rate 會走低, 購屋人的貸款利率也許 ”有可能” 下降 (因為銀行要衡量目前貸款風險的高低); 如果他說他還是擔憂通貨膨脹的問題, 那Bond Rate可能走高, 那房貸利率就可能上漲.

如果你是正在觀望的買家, 別因為猶豫不決而錯過好時機, 就我看來, 目前的房貸利率仍舊低, 待售屋量高, 在市場停留時間比以往較長, 多數的房屋屋況都不錯, 賣家願意談判的空間較大, 少人競爭的情況下, 買家不但有較多的選擇, 價格也比較穩定且合理, 當然有些地區是照樣搶手. 如果你錯過2001年911之後的恐慌期, 又錯過2002-2003年因為經濟不景氣的低房貸利率機會, 可不要再錯過這一段人心不定的好時機囉!

我的購屋或購股票法則是, 只要我看好房子地點或是股票公司的前景, 當下因為某些因素造成人心惶惶的時候, 便是我進場的大好機會.

* 3 things to know about Buying a Foreclosed Home, Money July 2008.

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