錢很好賺?

在我踏進房地產這行之前, 從來沒想過房地產是一個 “好賺” 的行業.  反而是當別人得知我是做房地產的時候,他們的第一個反應不外乎是-- 那好好賺, 或是, 那你賺很多錢囉…之類的.  但是老實說, 如果我的目的是要找一個 “容易賺” 或 “很好賺 “的工作, 房地產絕對不在名單上, 而原因有很多. 

房地產業真的很好賺嗎?  在我對這一行投入越多, 了解越多之後發現, 房地產並沒有比任何一個行業好賺或容易賺, 不過它和所有行業的銷售工作一樣, 是一個比較 “有機會” 賺很多錢的工作.  放眼望去, 在科技業, 醫藥業, 汽車業, 保險業…不論哪一行, 替公司賺錢的部門一定是業務銷售部門 (Sales), 相對的, 做業務有績效壓力, 也只有績效好的業務人員才領有較高的薪資及獎金.

當一窩蜂的人跑到大陸搶灘, 面對親友詢問時, 總是因為難以抗拒對方的期待而報喜不報憂, 導致所有不知情的人都以為, 到大陸工作很好賺, 但是實際上真的賺錢的, 尤其真的賺到很多錢的, 畢竟是少數, 但是後浪推前浪, 人還是一票票的前往.  同樣的情況也可以套用在房地產業上.

我和馬克是花了一年去社區大學拿完三堂課 (三個月一堂) 後, 才去考執照 (詳情請看9/20/06文章). 但是數十年來, 進入房地產業的 “門檻” 實在低的讓人難以置信, 只要 “報名” Real Estate Principle 就可以花$25考執照, 考過了就送出 “有條件式執照” 申請 (18個月內要再完成另外二堂課才可轉正式), 繳個三千多塊各式各樣的費用 (明細請看Become a Realtor), 就可以開始經手一般人一輩子最大的一筆消費.  也因為入門太容易, 吸引各式各樣的人去考, 而許多人考執照也只是拿來當備胎, 而不是認真的將其當作一個事業在經營.

光是Santa Clara County, 幾乎每三人就有一人有地產執照, 這比例高的驚人, 但是真正全職工作的有多少? 真正賺到錢的有多少? 執照得來太容易, 就比較不在乎, 反正弄臭了就拍拍屁股走人, 而真正傷害到的, 不論資歷深淺, 是那些真正以此維生的人. 這一群有執照的人中, 有至少一半的人一年做不到三件交易, 那你覺得這些人還會花時間花錢去上課做進修嗎? 

讓我來分享地產人員的薪資明細, 也許在你了解之後, 你對 “房地產很好賺” 這個觀點會有不同的想法.

每一筆房地產交易, 主要參與人員有四個: 賣方 (Seller), 賣方代表 (Listing agent), 買方 (Buyer), 買方代表 (Seller’s agent).

佣金由賣方支付, 通常是6% (某些情況也有5% or 7%), 賣方代表和買方代表對分, 然後買賣代表再依比例和公司分.

讓我拿一間七十萬的房子來做例子, 假設我是買方代表, 工作計時器是從買方簽下Buyer and Brokerage Agreement 開始, 從我開始帶買方看房, 短則二個月, 長則六至十二個月, 這一段時間都是沒錢領的, 一直要等到買方交屋, 我才拿到$10,500的支票 (假設是1.5%).  但別高興的太早, 因為這不是實拿的錢.

1. 先扣25-35%所得稅 (假設是28%), 剩下$7,560
2. 再扣掉工作上的支出, 包括公司月雜費, E&O業務疏失保險費, NAR, CAR, SCCAOR等組織的會費, Lockboxes & Key, Promotion & Marketing費用, 上課進修費用, 汽油錢, 電話費…等等, 
3. 最後還要再扣掉個人生活上的支出, 包括房貸, 車貸, 三餐, 治裝費, 退休金, 健康保險…等等, 如果有剩, 才有錢可以存, 或者編列旅遊計畫

(第二項的工作支出可多可少, 像那些一年做沒幾件交易的Agents可能開銷很少, 可能沒有投保 E&O業務疏失保險費, 可能沒有加入 NAR, CAR, SCCAOR等組織,  可能沒有太多Promotion & Marketing費用, 可能沒有花錢去上課進修, 汽油電話的開銷也許不多, 也許公司免費給的第一盒名片就用很久, 這樣比較下來, 留在他們口袋的錢可能比較多吧).

而以上的金額是在投入二至十二個月後的所得, 你還會覺得很好賺嗎?  萬一買家看了六個月的房子, 結果改變心意不買房子了, 我們可是一毛都沒得拿的喔! 也許你會說, Self-Employee有很多花費是可以抵稅的, 話是沒錯, 但是也要在收入大於支出的情況下, 才有辦法將部份支出抵稅啊.

房地產業是沒有底薪, 沒有固定月薪, 沒有公司幫你投保, 沒有401k更別提Match, 沒有產假, 育嬰假, 病事假, Sabbatical等公司福利.  總言之, 沒有交屋 (不管買或賣), 就沒有錢領.  這也就解釋為什麼房地產業有那麼多人有執照, 但是真正賺大錢的是極少數, 卻也因為 “有機會” 賺大錢這個想法, 才吸引許多人, 在沒有經過深思熟慮, 就急忙跳入, 最後戰亡的人多, 你卻從來不曾聽他們提起. 殊不知, 房地產業也是法律訴訟最多的一個行業, 身為Agent的人, 如果沒有小心仔細的注意每一份合約, 每一個環節, 在不久的將來, 可能會讓自己以及我們所代表的客戶身陷訴訟.

我對自己有原則和要求, 我對這份工作有理想和熱情, 為了維持下去, 我也必須對客戶有所取捨.  I don’t work for just any one, neither should you! 對於理念不同的客戶, 我也必須拒絕, 因為我不想勉強自己為這樣的客戶工作, 而最後討厭這份工作, 討厭自己.  尤其當初我踏進這行就沒想過錢的事, 我享受的是Hunting的過程, 因為我相信, 只要我認真做事, 誠懇待人, 錢自己會來.