1031 Exchange

我們公司 (Keller Williams Realty-簡稱KW) 每個月都提供各式各樣的講座, 主題涵蓋範圍很廣,目的在於幫助所有的Agents, 不論資歷深淺, 都可以不斷吸取最新資訊, 因為法律會改, 稅法會變, 各種新的理財資訊也不斷出現, Agents 本身一定要不斷進修才能跟上現實環境, 才能提供客戶最新最適合的建議.

今天的講座是有關1031 Exchange.

想要以房地產做投資工具的人, 或是自住宅增值太多的人, 或是擁有租賃房屋多年的人, 都應該多了解一下1031 Exchange的規定, 也許可以幫你省下很多稅喔!

1031 Exchange 是一種合法的延遲繳稅 (Tax Deferred) 的方式, 也許你會說: 我遲早要繳稅, 但是我投資在房地產1031 Exchange所賺的錢, 我卻享受不到.  這話聽起來好像挺有道理的, 但實際上卻不然, 因為還是有其他方式可以讓你最後是不用繳一毛稅, 或者讓你付最少的稅但提早拿到所賺的錢.

1031 Exchange 有以下幾種交換方式:

1. 延遲交換 (Delayed Exchange): 先賣再買, 是最常見且簡單的一種
2. 綜合交換 (Combination Exchange): 住辦混合住宅, Duplex一邊出租一邊自住, 農地上的自住宅, 此類須由會計師CPA來界定自住宅和可以交換部份的比例
3. 建造交換 (Construction/Improvement Exchange)
4. 反向交換 (Reverse Exchange)
5. 綜合反向交換 (Reverse Combination Exchange)

頭二項是一般人比較常遇到的情況, 後三項的情況特殊, 且有其他限制, 不在此攢述, 有需求的人私下寫email給我.

1031 Exchange的基本要件有三大點:

一. 要是同屬性的地產 (Like-kind property)
只要是以下六種地產皆符合規定:
1. Rental houses
2. Lands or Ranch
3. Office building
4. Apartments
5. TIC
6. 30-Years leases

二. 在45/180天之內 (Strict time period, 45/180 rule), 以及符合數量或額度限制
當決定要開始做地產交換, 規定是要在45天內確認 (Identify) 要買的新地產標的, 在180天內完成交屋 (COE). 並且符合以下其中一點的限制:
1. 任何三個符合市價的地產 (3 properties of any fair market value)
   你可以買上述所列的六項裡, 任何一到三個, 合乎市價的地產 
OR
2. 所購買的地產價格不得超過所賣出的地產的二倍 (Doesn’t exceed 200% of the values of the relinquished properties)
    如果賣掉的地產是五十萬, 你可以購買五十萬或以上, 但不超過一百萬的地產

三. 同等或更高的價值 (Equal value or greater, include equity)
所購買的地產要和所賣出的地產等值或更高, 包括增值的部份

講了那麼多, 來舉個例子吧.

先知道稅法部份: 聯邦稅對資本收益課稅的最高欄位是25%, 州稅最高是10%.

假設我是投資客, 賣掉一間Fully depreciated property後, 賺了二十萬, 而最慘的情況下, 這二十萬是需要繳35%的稅 ($70,000), 扣掉七萬塊的稅後, 我只剩下十三萬可以再做其他投資.  但是如果我是用1031 Exchange的方式賣掉房子, 我就可以把那二十萬拿去買另外一間等值或更高的房子, 雖然我沒拿到一毛錢, 但是能夠把原本要繳稅的錢拿來再賺更多錢豈不更好!

如果有人想把目前的自住宅拿來做1031 Exchange也是可行的, 而且有可能省更多稅,但是最好增值的部份有超過五十萬比較適合, 並且有幾個時間上的規定需要加以注意.   

舉個例子:

假設我和我先生的自住宅是三十年前以十萬買的, 目前已經增值到一百萬, 如果我們現在賣掉, 扣掉已婚五十萬的免稅額 (Exception), 我還有四十萬淨值需要繳稅  (35%的話要繳$140,000).  如果我想避掉該繳的十四萬稅, 我可以把自住宅出租一年後再以1031 Exchange方式賣掉, 不但可以照樣享受已婚五十萬的免稅額, 那十四萬的稅也暫時不用繳. (要享受單身二十五萬/已婚五十萬的免稅額, 在過去五年要住滿二年以上才得以享受; 要使用1031 Exchange, 必須在賣屋之前作為Rental property最少一年).

當然這些都只是一些簡單的例子, 僅供餐考.  因為實際上每個人的情況都可能略有不同, 所以最好是先和會計師談談, 然後找專做1031 Exchange的公司做進一步的諮詢, 是較為妥當的.