Listing Agent (賣方代理人)

Santa Clara County下登記有執照的Real Estate Agents大約有15,000人吧,可是真正全職、有熱情、很專業的,不知道剩多少?


說真的,在目前是買方市場的情況下,許多房子在市場上出售許久都還沒賣出,除了地區、屋況、房價等因素之外,有多少屋主有想到也許是因為他們所聘僱的Listing Agent的因素。

 
每一位Agent在爭取Listing的時候,都會拿出十八般武藝,唱作俱佳的說服屋主把房子給它賣,有的以Marketing的角度來推銷、有的以個人資深的經驗及人脈來推銷、最不得已的才以降低佣金來推銷。但是實際上等它拿到了Listing,有多少屋主真的知道它們到底做了什麼。

 
我對於那些認真盡責的Listing Agent鞠躬敬禮,你也許會問,什麼樣的Listing agent叫做盡責?讓我和你分享一些心得吧。


Listing Agent
是售屋agent,它除了要和屋主討論分析目前市場房價,提出一個合理的售價之外,它還需要和屋主討論分析屋況,指出哪些地方是需要裝潢維修,小 到油漆粉刷,大到翻新屋頂浴廁,甚至Staging,總之就是要讓房子的屋況達到最好的狀況,這樣才有機會得到好的Offer (出價)

 
然後Agent要讓屋主知道有哪些InspectionsDisclosures要盡早做好,這樣買家可以清楚的知道有關這個房子的一切狀況,可以更放心的Making an offer

 
接下來所有Marketing的部分全靠Agent了,包括MLS上面有關房子的各項資料是否登錄齊全正確,這會影響到其他Agents或是買家在網路上做搜尋的的結果,例如:房子及土地的尺寸、幾房幾衛、所屬地區、屋齡、房屋售價、等等,如果Agent某一項沒填,或是填錯 ,例如四房三衛填成三房三衛,那當其他Agents或買家以四房三衛搜尋結果的時候,你的房子就不會出現在名單上,那就不奇怪為何你的房子在市場上擺了三個月還賣不掉。

 
除了各項資料要齊全且正確以外,售屋傳單以及屋內相片也很重要的。每個出售的房子前院都會插一個售屋柱子,柱子上除了Listing agent的公司及聯絡電話外,就是會有一個透明的箱子,裡面擺著一疊售屋傳單。一位盡責的Agent一定會花一番心思在製作這份傳單上,因為第一印象很重要,有很多開始找房子的買家會開著車到處晃,看到傳單就會拿一張,再根據傳單上的相片及房屋資料來決定要不要找時間去看這間房子。而出售中的房子最怕就是沒人來看,所以這時候傳單做的好不好,也有一定的重要性。我看過很多美金要價一二百萬的房子,那傳單做的慘不忍睹,反面空白,正面是黑白影印,相片不清不楚,最清楚顯眼的是一個好幾個零的數字,我每次看到這種傳單都為屋主難過,難道上百萬的房子就只値這樣的待遇嗎?

在來就是Open House。每個要出售的房子起碼都會有一次的Open House,但是屋主不知道的是,有些Open House並不是Listing Agent在現場接待來參觀的買家,而是由同公司的其他Agents。這樣的缺點是,並不是每個Agents都和原本的Listing Agent一樣,都對這個房子或這個區域很熟悉了解,如果其他的Agent沒有事先做功課的話,很有可能當時無法回答來參觀者的問題,而這樣的結果,當然無法增加房屋售出的機會,只是增加那些Agents找到他們自己的客戶而已。

 
最後就是收到由別的Agents送來的Offers

 
也許我在房地產業是新人的關係吧,所以有點天真吧,也或許是因為我本身的個性使然吧,我實在對於有的Listing Agent的態度,很不以為然。就我從別的同事那聽來的二手消息,以及我和我老公自己經歷的第一手經驗,有的Listing Agent仗著資深,擺著高傲的姿態,對於桌子另一頭的Buyer’s Agent以及它帶來的Offer,非常輕蔑不客氣。我有聽過男性賣方代理人將Offer當場丟回另一方的女性買方代理人(這是我們公司一位不論在年紀上或經歷上都很資深的女性同事所言);也親身經歷過女性賣方代理人對於男性買方代理人所帶來的Offer裡面所出的價格和移除contingencies的天數不屑;也遇過Listing Agent因為不熟悉程序或是本身雜務太多,而導致整個買賣交屋的過程搞的烏煙瘴氣。

 
雖然這些都是Agents本身的專業素養,與屋主無關,但是間接的確會影響到賣家售屋的結果。房地產這行的圈子很小,你這位Agent的風評好壞,只要你待的夠久,整個圈子裡的人都會知道。當我得知某位Agent的風評不好,會間接影響到我願不願意推薦我的客戶買它代理的房子,因為誰也不願意和一位在專業領域有壞風評的人交手,因為那樣做不但增加我客戶的風險,也增加我的工作壓力。

 
說實在,一位負責專業的Agent在一個Listing上面所付出的心血和代價 (所有的報紙廣告、傳單、Open House所提供的點心飲料鮮花等等,都是來自Agent自己的口袋),真的不是一般人可以想像的,尤其是現在這個買方市場的情況,當有些賣家在面試Listing Agent的時候,只在乎能少付多少佣金,而忘記將房子用最好的價格、最短的時間、最順利的過程,將房子賣出才是最重要的一點。別忘了,天下沒有白吃的午餐,當你在砍佣金的時候,只怕砍掉的不光是佣金而已!

 
而我最無法不了解的是,為什麼同業不能用專業的態度來對待同業?

 
你今天代表賣方,我代表買方,並不表示你的地位比我高,也不表示你需要或是可以用輕蔑的態度來對待我以及我帶來的Offer。你可以心理嘲笑我客戶的出價太低和移除contingencies的天數太多,但是表面上你還是應該客氣友善的接下我的Offer,然後以客觀的態度將所有收到的Offers分析給你的賣家,讓你的賣家做出最正確的決定,這才叫專業。

 
這些所謂“資深”的Agents,大概已經忘記他們當初自己購買第一棟房子的心情,也忘記他們第一筆和別的Agent交手買賣的經歷,而“資深”的結果只是讓他們狗眼看人低,卻沒有設身處地的去替別人想一想。其實每一位Agent都是努力替他們的客戶爭取最好的條件,只是剛好買方和賣方處於不同的立場而已。

 
我決定把這些交手過、態度惡劣的Agents的名片收集起來,貼在一個寫著「黑名單」的版子上,用來警惕自己,因為我告訴自己,我有一天也會有Listing,而我要做最專業的Listing Agent,在替我的賣方爭取最好的條件之下,我也要客氣友善的對待另一方的Buyer’s Agent,因為我們都只是在做份內的工作,不需要有傲慢的態度,那不會讓我們贏得別人的尊重。

 
房地產是一份終身職,我不但希望我的朋友願意大力推薦我們給他們的朋友,我也希望當同業的Agent和別的同業聊起我,也是大力讚賞的。而這份專業上的肯定,不在於年紀、不在於資深、不在於收入,而在於一份態度。